Algemene bepalingen

Onderstaand vindt u informatie over de clausules/algemene voorwaarden die gehanteerd worden en uiteindelijk in de koopovereenkomst zullen worden vastgelegd. Als u een bod uitbrengt op een woning/bedrijfspand, gaan wij ervan uit dat u bekend en akkoord bent met de inhoud van deze clausules/algemene voorwaarden.

Ter verduidelijking willen wij aangeven dat een particuliere verkoper/verhuurder niet aan een mondelinge overeenstemming is gebonden met betrekking tot woonhuizen.
- Eerst dienen alle partijen hun legitimatiebewijzen zelf bij ons op kantoor te laten controleren en te laten vastleggen.
- Concept koop-/huurovereenkomst zal door ons kantoor worden opgesteld.
- Concept koop-/huurovereenkomst zal per mail naar de verkopende/verhurende partij worden gezonden ter controle.
- Na goedkeuring van de verkopende/verhurende partij zal deze naar terstond ter controle naar koper/huurder worden gezonden per mail.
- Na akkoord alle partijen zullen wij de koop-/huurovereenkomst digitaal ter ondertekening aanbieden aan alle partijen.
- Ieder ontvangt na ondertekening door alle partijen een getekende koop-/huurovereenkomst + transactiebon in zijn mail. 



 

 

 

Hierna volgen extra aanvullingen op de standaard koopovereenkomst vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM.

 

DIT PAND IS VOORLOPIG DEFINITIEF VERKOCHT!!!!

SNAPT U HET NOG???

 

U staat op het punt om een nieuw pand te kopen en u moet bijvoorbeeld nog de financiering regelen of een eigen pand verkopen zodat u waarschijnlijk nog geen onvoorwaardelijke koopovereenkomst wilt sluiten. Hier hebben wij alle begrip voor. Wij snappen dat u zonder “kleerscheuren” van de koop af wilt kunnen. Een verkoper loopt in deze periode wel het risico dat hij een koop misloopt als er iemand is die geen voorwaarden heeft of betere condities bijvoorbeeld.

 

Om u alle tijd en rust te kunnen geven heeft de verkoper de gelegenheid om tijdens deze periode het pand te blijven aanbieden aan derden.

 

Zo lopen beide partijen geen risico om het pand niet definitief te (ver-)kopen. Als de koopovereenkomst “onvoorwaardelijk” is geworden zal het pand als verkocht worden weergegeven op bijvoorbeeld funda.

 

U kunt dus eigenlijk zonder risico op deze wijze een pand kopen.  

 

artikel 20 No-Risk-Plus clausule

a. Zolang koper deze koopovereenkomst niet onvoorwaardelijk heeft gemaakt, blijft verkoper vrij om het verkochte aan derden aan te blijven bieden (en niet op o.a. op funda een vermelding van “verkocht onder voorbehoud” of “onder bod”).

b. Zodra koper deze koopovereenkomst onvoorwaardelijk heeft gemaakt, vervalt de in dit artikel opgenomen ontbindingsmogelijkheid voor koper.

c. Om koper duidelijkheid te geven over op welke plek koper staat, geeft verkoper bij deze aan dat koper de 1e/ 2e/ 3e/ 4e koper bent.

d. Als verkoper met een andere partij een onvoorwaardelijke koopovereenkomst heeft gesloten, dan zal de verkoper koper de gelegenheid geven van 3 dagen bedenktijd (conform de bedenktijddagen genoemd in het artikel “Bedenktijd”) om de koopovereenkomst alsnog onvoorwaardelijk te maken.

e. In het geval koper niet of niet tijdig de koopovereenkomst onvoorwaardelijk heeft gemaakt, zal deze koopovereenkomst van rechtswege ontbonden zijn en zullen er wederzijds geen financiële verrekeningen plaats vinden. Let op: als koper niet reageert, zal de koop dus niet door gaan.

artikel 21 Definitie “Onvoorwaardelijk”

Onvoorwaardelijk betekent in deze No-Risk-Plus clausule dat koper afstand doet van alle eventuele nog lopende en van toepassing zijnde ontbindende èn opschortende voorwaarden, èn dat koper heeft voldaan aan het deponeren van de bankgarantie/waarborgsom, ongeacht of verkoper nog ontbindende en/of opschortende voorwaarden geniet. Koper heeft dus geen gronden meer om de koop rechtmatig te mogen ontbinden.

artikel 22 Aanvulling artikel “Registratie koopovereenkomst”

a. Indien er is gekozen om de koopovereenkomst niet te registreren en de notaris op verzoek van een van de partijen toch overgaat tot registreren doet de notaris dat voor eigen rekening en risico. De notaris dient op eerste verzoek van de andere partij de registratie binnen één werkdag door te halen waarbij alle kosten voor de behandelend notaris zijn.

b. Bij registratie geven partijen hierbij de opdracht aan de notaris dat de tenaamstelling van de koper(s) te allen tijde dient te worden aangevuld met “of nader te noemen (rent)meester”.

c. Eventuele kosten voortvloeiende uit lid a zijn te laste van die partij die voor de registratie opdracht heeft gegeven. Anders zoals gesteld in artikel “Registratie koopovereenkomst”.

d. Ongeacht of de koopakte geregistreerd is, geeft de desbetreffende koper(s) hierbij onherroepelijke toestemming en onherroepelijke volmacht aan de notaris om alle werkzaamheden te (kunnen) verrichten om het gekochte aan een derde te leveren conform de onvoorwaardelijke koopovereenkomst als voornoemd in dit artikel en vrijwaart alle betrokken partijen.

artikel 23 Vormvereisten

a. Eventuele (verzoeken tot) wijzigingen en/of aanvullingen in deze overeenkomst dienen via de gangbare communicatiemiddelen, dus niet mondeling, te worden verricht. Om vervolgens de afspraken (aanvullende of gewijzigde) goed vast te leggen tussen partijen dient dit schriftelijk te gebeuren. Dit kan via e-mail met bevestigingen over en weer van alle betrokken partijen.

b. Voor de zekerheid kunnen partijen kiezen om de notaris te informeren (woonplaats/ domicilie). Zodra de notaris een melding heeft ontvangen is de notaris ter stond, oftewel direct na ontvangst, verplicht om alle andere partijen, inclusief tussenpersonen, te informeren.

c. Als vormvereiste geldt hierbij m.b.t. eenzijdige melding per aangetekend schrijven of e-mail (met ontvangstbevestiging) en m.b.t. overeengekomen afspraken e-mail met bevestigingen over en weer of door partijen gezamenlijk (digitaal) getekend document.

artikel 24 Royement

Als de verkoper een inschrijving van een financiering heeft op het pand, een zogenaamde hypothecaire inschrijving, dient deze inschrijving doorgehaald te worden. Hiervoor is een royement, goedkeuring van de financier, nodig. Partijen worden bij deze extra geïnformeerd dat het soms langer dan gewenst duurt voordat een royement ontvangen is. Ook als partijen in een later stadium beslissen om de eigendomsoverdracht op een andere dag te laten plaatsvinden, heeft dit effect op een royement, hier dient dus wel rekening mee gehouden te worden.

In verband met de voorgenomen overdracht is als extra zekerheid gesteld: mocht het royement niet uiterlijk op XXXX (datum) ÒF binnen XXX kalenderdagen na de datum gesteld in artikel 15.1b XXXX zijn afgegeven mag de verkoper deze koopovereenkomst ontbinden. 

artikel 25 Voorwaarde verkoop eigen woning

Deze koopovereenkomst kan door koper, zonder financiële verrekening, worden ontbonden indien uiterlijk op XXXX zijn eigen woning, gelegen aan de XXXX te XXXX, niet onvoorwaardelijk heeft verkocht. Voorts dient dit artikel conform artikel 15.3 en 20 te geschieden. 

artikel 26 Aanvulling artikel 6.4.1/6.4.2 Verontreiniging

Het genoemde in artikel 6.4.1./6.4.2. gaat uitsluitend over (milieu) onvriendelijke vloeistoffen, wat echter niet uitsluit dat de mogelijkheid bestaat dat er een septictank(s)/ waterput(ten)/ verzinkput(ten) e.d. aanwezig kan zijn op het perceel. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de eventuele aanwezigheid van bovengenoemde kan voortvloeien. 

artikel 27 Aanvulling artikel 6.4.3 Asbest l

Gezien de ouderdom het onroerend goed is het mogelijk dat er asbesthoudende materialen in het onroerend goed zijn verwerkt. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van de milieuwetgeving eventueel speciale maatregelen te worden genomen. Partijen worden verwezen naar de gemeente en naar www.overheid.nl. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak kan voortvloeien. 

artikel 28 Aanvulling artikel 6.11 Koopprijs en metrages

a. De NVM informeert o.a. het volgende:

“De Meetinstructie is bedoeld om een eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de verschillende gebruiksoppervlakten. De meetinstructie geeft vorm, inhoud en structuur aan de gebruiksoppervlakte. De opgegeven gebruiksoppervlakte is indicatief en kan niet als een garantie worden gezien. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.

In de verhouding tussen koper en verkoper is het aantal vierkante meters doorgaans van ondergeschikt belang. Zeker als de koper de situatie ter plaatse heeft bekeken en hij dus ziet wat hij koopt. De waarde voor de koper wordt veelal door heel andere factoren beïnvloed. Denk aan zaken als locatie, voorzieningen, bouwwijze, bouwstijl en staat van onderhoud.

Daarom is gebruikelijk om bij de verkoop van een woning af te spreken dat er geen verrekening plaatsvindt bij verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte. Dit komt terug in artikel 6.11 van de NVM-koopovereenkomst. Soms kan het voor koper toch belangrijk zijn dat de daadwerkelijke oppervlakte klopt of nagenoeg klopt met de opgegeven oppervlakte. In afwijking van de hoofdregel kunnen partijen dan iets anders afspreken in artikel 6.11 van de NVM-koopovereenkomst.”

b. Het Burgerlijk Wetboek schrijft in artikel 7:17 lid 6 voor:

“Bij koop van een onroerende zaak wordt vermelding van de oppervlakte vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden.”.

De prijs van het verkochte is gebaseerd op de totale onroerende zaak, locatie, voorzieningen, bouwwijze, bouwstijl en staat van onderhoud. Het is niet gebaseerd op de (exacte) metrages.

c. Verkoper verleent koper de opgelegde bevoegdheid c.q. de gelegenheid tot onderzoek naar de exacte metrages van het gekochte.

d. Afwijking van de door de verkoper/diens makelaar gemelde metrages zullen, tenzij anders is overeengekomen, wel/niet door verkoper/diens makelaar worden vergoed. Koper vrijwaart verkoper en ondergetekende makelaar voor alle eventuele aanspraken deswege. 

artikel 29 Ouderdomsclausule

a. Het is koper bekend dat de onroerende zaak een respectabele ouderdom heeft (meer dan XX jaar oud is/ bouwjaar oorspronkelijk ca. XXXX), wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen en is bekend met de dienovereenkomstige staat van het pand.

b. In aanvulling en in afwijking op artikel 6.3 en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.

c. Koper aanvaardt alle in verband daarmede voorzienbare of te verwachten tekortkomingen, in het bijzonder wat betreft de leidingen, lozingen, daken en eventuele installaties, ook voor zover die een belemmering zouden kunnen zijn voor het normale gebruik van de onroerende zaak/ het verkochte.

d. Bij de vaststelling van de koopsom is hiermee rekening gehouden. Om dit risico te beperken heeft verkoper koper in de gelegenheid gesteld een bouwkundige inspectie uit te doen voeren. Van deze mogelijkheid heeft koper wel/geen (XXX) gebruik gemaakt. Koper vrijwaart verkoper/ diens makelaar voor alle eventuele aanspraken deswege.

artikel 30 Bezichtigingen

a. Koper heeft het gekochte van binnen en buiten bezichtigd op xxxxx én op xxxxx.

Koper heeft aangegeven zich tijdens deze bezichtigingen een voldoende beeld kunnen vormen van de onroerende zaak en heeft voldoende informatie ontvangen met betrekking tot het gekochte.

b. Koper heeft wel/niet afgezien van verdere (aanvullende) onderzoeken.

c. Tevens verklaart koper dat zij zich bij de bezichtiging, tijdens de onderhandelingen en bij het doornemen/toelichten van de koopovereenkomst, heeft laten bijstaan door de door koper zelf ingeschakelde aankoopmakelaar, xxxxx van xxxxx te xxxxx 

artikel 31 Energielabel

a. Aan deze koopovereenkomst is wel/geen kopie van een energielabel gehecht. Het origineel dient bij de eigendomsoverdracht overhandigd te worden door de verkoper aan de koper.

b. Sinds 1 januari 2015 heeft de rijksoverheid een voorlopig energielabel afgegeven voor iedere woning in Nederland. Verkoper is vanaf die datum verplicht dit voorlopige label vóór de eigendomsoverdracht definitief te laten maken. Het niet hebben van een gevalideerd label is voor rekening en risico van verkoper.

c. De aan het definitief maken verbonden kosten komen voor rekening van verkoper.

artikel 32 Derden

In aanvulling op artikel 4.1 zijn partijen overeengekomen dat er geen anderen dan bovengenoemde partijen en geen anderen dan de partijen die bij het tot stand komen van deze overeenkomst direct betrokken zijn geweest bij de eigendomsoverdracht aanwezig zullen zijn. (Een hypotheekadviseur is bijvoorbeeld van harte welkom bij de ondertekening van de hypotheekakte, echter heeft doorgaans geen directe betrokkenheid bij de eigendomsoverdracht.)

artikel 33 Notariskosten

a. In aanvulling op artikel 2.1. accepteert de notaris door het in behandeling nemen en tot uitvoering brengen van deze akte dan ook dat de verkoper en diens makelaar geen extra  kosten in rekening worden gebracht voor o.a. het opvragen GBA/VIS/KVK, het opvragen van servicekosten.

b. Indien koper een notariskantoor buiten een straal van 15 km van het verkochte heeft gekozen, zijn de kosten voor bijvoorbeeld een volmacht van de verkoper aan dat notariskantoor ten laste van koper.

c. Dit artikel prevaleert dan ook t.o.v. de algemene bepaling die de notaris hanteert.

artikel 34 Goedkeuring verkoper

a. Alle zaken in deze overeenkomst zijn namens en in opdracht van onze opdrachtgever uitgevoerd en te allen tijden onder de ontbindende voorwaarde van daadwerkelijke goedkeuring (ondertekening) van onze opdrachtgever.

b. Verkoper behoudt zich het recht voor van de Bedenktijddagen zoals omschreven in artikel 16 Bedenktijd. 

artikel 35 Wwft-CDD

a. Op grond van de Wet ter voorkoming van Witwassen en financiering van terrorisme (Wwft) zijn makelaars(-kantoren) verplicht om te weten wie de betrokken partijen zijn en dit nader te onderzoeken. In de wet wordt dit cliëntenonderzoek genoemd.

b. Door deze wetgeving kunnen we alleen overgaan tot het sluiten van een daadwerkelijke overeenkomst nadat we eerst de benodigde informatie over een koper hebben verzameld en deze informatie hebben beoordeeld. Dit noemen we Customer Due Diligence (CDD).

c. De wetgeving stelt dat er onderzoek wordt en informatie wordt verkregen naar:

- wie partijen zijn.

- hoe een koper de financiering heeft rond gekregen.

- waar een koper de financiering heeft rond gekregen.

- welk gedeelte met contant geld wordt voldaan.

- waar dit contante geld vandaan komt.

artikel 36 Legitimatiebewijzen

Ondergetekend(e) makelaarskantoor(/-kantoren) verklaart (verklaren) van alle (hun eigen) partijen de legitimatiebewijzen te hebben gecontroleerd en daarvan de gegevens te hebben vastgelegd.

artikel 37 Melding notaris i.v.m. bankgarantie/ waarborgsom

Zodra de bankgarantie is gesteld of de waarborgsom is voldaan, zal de behandelend notaris een afschrift hiervan ter bewijs aan ons als makelaarskantoor ter hand stellen. 

artikel 38 Aanvulling bestemming

Een gegadigde heeft de opgelegde bevoegdheid om zelf informatie in te winnen over bestemmingsplannen van het voornoemde perceel via de fungerende gemeente danwel via www.ruimtelijkeplannen.nl, zowel voor het gehele als voor een gedeelte van de onroerende zaak.

artikel 39 Vergunde opstallen.

Het is partijen genoegzaam bekend dat er niet vergunde opstallen aanwezig (kunnen) zijn op het verkochte, het betreft o.a. xxxx. De gemeente heeft in het verleden geen handhaving toegepast. De voornoemde opstallen zijn door partijen op nihil gewaardeerd. Koper vrijwaart verkoper en de makelaar voor alle eventuele aanspraken deswege.

artikel 40 Geen eigen gebruik

Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij/zij de onroerende zaak nooit zelf feitelijk heeft bewoond en dat hij/zij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan de onroerende zaak waarvan zij op de hoogte zou zijn geweest als hij/zij de onroerende zaak zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen, dat dergelijke eigenschappen c.q. zichtbare en onzichtbare, bekende en onbekende gebreken, voor risico en rekening van koper komen. Koper erkent zijn eigen onderzoeksplicht in deze. Eventuele kosten komen voor rekening van de koper. Om dit risico te beperken heeft verkoper koper in de gelegenheid gesteld om het verkochte aan een nauwgezet (bouwkundig) onderzoek te (laten) onderwerpen. Van deze mogelijkheid heeft koper geen gebruik gemaakt.

 

Plattegrond/tekening
Onze plattegrond/tekeningen zijn geen officiële bouwtekeningen, dit is een schetstekening.


Opname 
Wij hebben de mogelijkheid om (telefoon)gesprekken digitaal vast te leggen i.v.m. digitale dossiervorming, studiedoeleinden en bewijslast.

 

 

Versie 2019 - 11

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Wwft

De Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft)

Als makelaarskantoor moeten wij de identiteit van onze eigen klanten en de wederpartij vaststellen en verifiëren.
Bij een (ver)kooptransactie moeten dus zowel de koper(s) als de verkoper(s) zich identificeren. Ook voor taxaties geldt dat wij meldingsplichtig zijn, dus wij zullen u verzoeken zich te identificeren. Bedrijven dienen tevens een geldig (recent) uittreksel van de Kamer van Koophandel te kunnen overleggen. Als “toekomstige” koper/verkoper/relatie dient u deze informatie voorafgaand aan een eventuele bieding/opdracht te allen tijde aan ons te overhandigen. Indien eventuele partijen zich niet identificeren bij ons kantoor en/of dit weigeren, dan zijn eventuele boetes opgelegd door de Wwft voor rekening van die partij.

Waarom
Vanaf 2008 is de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) ingevoerd. Het doel is het voorkomen en bestrijden van het witwassen van geld en financieren van terrorisme, om de integriteit van de financiële markten te waarborgen. Witwassen houdt in dat illegaal verkregen vermogen legaal wordt gemaakt, zodat de herkomst niet langer zichtbaar is. Er is sprake van terrorismefinanciering als vermogen wordt gebruikt om terroristische activiteiten mogelijk te maken.

Natuurlijke personen
Natuurlijke personen moeten zich identificeren met een geldig paspoort/identiteitskaart of een geldig verblijfsdocument. Natuurlijke personen met de Nederlandse nationaliteit mogen zich ook met een rijbewijs identificeren. Dit dient bij ons op kantoor te gebeuren, zodat wij hiervan een foto en/of kopie kunnen maken voor ons dossier.

Rechtspersonen
Voor in Nederland gevestigde rechtspersonen geldt dat hun identiteit moet worden vastgesteld met behulp van een gewaarmerkt uittreksel uit het register van de Kamer van Koophandel of met een door een in Nederland gevestigde (kandidaat) notaris opgemaakte akte/verklaring.

Gegevens bewaren
Als kantoor zijn wij verplicht om de Wwft-gegevens te bewaren tot vijf jaar na het einde van de opdracht tot dienstverlening of het uitvoeren van een verleende dienst.

Voor de meest gestelde vragen inzake de Wwft kunt u ook kijken op de website van de FIU.